项目名称：国际康养小镇项目 商业计划书
客户名称：
项目概况：
1项目概述
当前，中国特色社会主义进入了新时代，新时代要有新认识和新思路，更要有新动力和新作为。
在党的十九大报告中，习近平总书记指出：永远把人民对美好生活的向往作为奋斗目标。实施健康中国战略，人民健康是民族昌盛和国家富强的重要标志。要完善国民健康政策，为人民群众提供全方位全周期健康服务。积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。
这为新时代中国医养健康事业指明了方向。
另一方面，中国已经全面进入老龄化社会，未来15年是老龄化加速时期。
截至2017年底，我国60岁及以上老年人口有2.41亿人，占总人口17.3%。65岁以上的人口达到1.58亿人，占总人口的11.4%。其中2017年新增老年人口首次超过1000万，今后将按照一千万、一千万的往上增长，预计到2050年前后，我国老年人口数将达到峰值4.87亿，占总人口的34.9%。老龄化的速度之快、规模之大，世界前所未有。
迅猛的银发浪潮将使得老龄经济成为新常态下我国经济新的增长点。根据《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》预测，2014至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106 万亿元左右，占GDP的比例将从8%左右增长到33%左右，中国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家，养老产业迎来黄金发展时代。
另外，伴随平均寿命的延长，老年人患慢病及发病概率也呈现上升趋势，中国需要进行医疗保健护理的老年人将不断增加，到2020年，生活不能自理而需要医疗养老服务的老年人人数将突破2000万，到2030年患慢性病的老年人超过1.5 亿人，而目前对于老年人存在医疗资源可及性问题。
因此，医疗资源是老年人选择养老服务的一个重要考虑因素，医养结合模式将会在这一背景下脱颖而出。目前国务院政策也在支持和推进医养结合，提出的目标到2020年，所有医疗机构开设老年人挂号、就医等绿色通道，所有养老机构能够以不同形式为入住老年人提供医疗卫生服务。
同时，养生和养老本身有功能上的重叠，但养生的概念所跨的年龄段要大于养老，所覆盖的内容和意义也更多。随着经济的发展，收入的增加和生活品质的提高让人们对生活质量越发看重，拥有健康的生活理念和养生养老方式越来越成为人民追求美好生活的品质需求。“旅游”养老、“候鸟”养老、“度假”养老的出现就是对“养生先养老”的认可，他们需要环屋而驻的是郁郁葱葱的大树和清淮淼淼的溪流，壮年时可以休养生息，暮年时可以颐养天年。
在此背景下，江阴未来投资有限公司为顺应我国大健康产业发展及老龄化产业发展进程，结合当前滕州市医养服务现状，拟投资53亿多元在滕州市洪绪镇境内打造一个综合性的康养基地——滕州国际康养小镇，规划用地1700余亩，打造一个集休闲度假、健康旅游、医养结合、健康管理、温泉养生、私人护理等于一体的现代化康养小镇，致力于打造国内高端“康养度假”知名品牌。
本项目是集养生保健、旅游休闲、度假养老为一体的园林式康养基地。建成的康养基地定位于国内中高端的综合化养老、养生、康复、护理示范基地，建设集老年疾病治疗、护理、康复、养生餐饮、临终关怀、休闲娱乐为一体的综合性康养服务机构，致力于打造一个以生态资源为基础、以养生养老为根本、以休闲度假功能为主导、以综合开发为手段、以旅游产品为核心、以高品质康养服务为保障的养生养老旅游综合体。
项目建设地滕州市自然及人文资源丰富，既有北方城市的豪放，又兼具江南水乡的秀美，建设地紧邻微山湖良好的山地植被及原生态森林，生态优美，气候宜人，洪绪镇境内风景优美，河流、林海、湿地、温泉、沙湖等自然资源极为丰富，是一天然大氧吧。这里远离城市的喧嚣，无论是短期的休闲还是长时间的养老居住，这里无疑都是理想的世外桃源，是滕州市周边生态最原始、环境最幽静、空气最清新、水质最清纯的一方宝地，是建设养生养老基地的理想场所，是旅游、度假、观光、居住、疗养者最理想的乐园。
项目将打造第一原汤养生温泉，是滕州乃至枣庄地区的唯一的天然温泉，温泉资源覆盖整个康养小镇，出口水温43-57℃，温泉中微量元素含量达到医疗用水标准，温泉疗养对于许多亚健康人群及老年人的高血压、心脏病、关节炎等慢性病都有很好的疗效，还可改善体质、增强抵抗力，是一个天然的疗养院。
项目建成后，将具有良好的社会效益和经济效益：
未来投资旗下子公司及控股子公司主要有江阴未来房产开发有限公司、张家港未来比茨置业有限公司、苏州速雷能源科技有限公司、苏州金麦穗食品有限公司。
1、江阴未来房产开发有限公司
江阴未来房产开发有限公司成立于2010年2月。前身是张家港市未来房地产开发有限公司，成立于2000年3月，注册资本5000万元，开发资质二级。公司先后开发了张家港湾士岸商住楼、未来小区商住楼、江阴未来家园商住楼、云亭街道云盛商业一条街、云新小区、云都商业一条街、江阴新城敔山湾-山湾水榭等项目。
2、张家港未来比茨置业有限公司
张家港未来比茨置业有限公司，成立于2012年11月，注册资本8500万元，主要从事房地产开发与销售等相关业务。
目前已建成的未来财富大厦，总投资2.8亿，占地面积12.14亩。总建筑面积约54000平方米。地上共20层，地下共2层。1至4层为商业区域，5至20层为高端办公区域，地下2层为停车场。
未来财富大厦坐落于国际商务区张家港动漫产业园内，园区由银河、爱康、国泰、华东国际四家上市公司以及未来财富组成。未来财富大厦是园区内唯一一家民营级独立大厦。
滕州国际康养小镇是一个以生态资源为基础、以养生养老为根本、以休闲度假功能为主导、以综合开发为手段、以旅游产品为核心、以高品质服务为保障的养生旅游综合体。
养生养老是项目规划的根本宗旨，由养老衍生养生、由养生延伸至养心，广泛地吸纳消费群。
休闲度假功能是规划的主导，区域内统一融合观光、游乐、运动养生、度假、体验、居住等多种旅游功能，每个规划分区侧重打造其中某一项或几项功能。
项目按照总体规划进行综合开发，包括土地的综合开发、产业的综合发展、功能的综合配置、配套的综合建设、目标的综合打造。
项目主体收益以旅游地产产品为核心，包含两个相对独立的板块：养老地产（生态养老区）和度假地产（天然养生区）。板块内主要分为度假酒店地产（温泉度假酒店）、休闲商业地产（社区商街）、休闲住宅地产（中高端康养居住区）三大核心类别，以及其他特色主题地产如配套医疗地产等。项目物业以高品质的服务为保障，拥有超越一般景区和养老社区的高品质的服务（包括旅游服务与公共服务）。
项目同时拥有生态美食、特色农耕文化体验、国际会议、运动休闲体验等多种综合收益。
《国际康养小镇项目 商业计划书目录》
目录
1总论8
1.1项目概述8
1.2投资单位概况10
1.2.1单位介绍10
1.2.2项目子公司业务12
1.3项目规划14
1.3.1规划理念14
1.3.2项目定位15
1.3.3项目优势18
1.4项目建设概况20
1.5项目总投资及财务评价27
1.5.1项目投资规模及资金筹措27
1.5.2财务评价29
1.5.3主要技术经济指标29
1.6商业计划书编制说明29
1.6.1编制依据29
1.6.2主要研究内容及方法30
1.7项目研究结论31
1.7.1项目研究结论31
1.7.2建议31
2项目背景及必要性32
2.1项目背景32
2.1.1政策背景：国家及地方大力支持医养健康产业发展32
2.1.2市场背景：我国大健康产业市场空间大、增速快35
2.1.3产业背景：养老市场观念随老龄化进程加快36
2.1.4社会背景——2胎放开，422形态初现，独生家庭养老压力骤增37
2.1.5行业背景：机构养老无法满足就医需求，医院无法提供长期住院服务38
2.2项目必要性38
2.2.1是推进我国养老工作的需要38
2.2.2是鼓励民间资本发展老年服务产业的需要39
2.2.3是推动我省养老服务产业发展的需要39
2.2.4是富民强市、发展地方经济增加税收的需要40
2.2.5是提升当地劳动就业率，实现社会稳定发展的需要40
3市场分析41
3.1养老模式分析——机构养老专业化、市场化41
3.2养老市场分析—老龄经济前景可期43
3.2.1养老行业发展阶段—老龄化趋势显现，未来五年进入快车道43
3.2.2家庭结构及思想观念转变——抚养负担上升，存在社区日间照料需求45
3.2.3慢病及失能风险——刺激养老需求爆发46
3.2.4我国养老产业市场前景48
3.3我国大健康时代来临蕴藏万亿商机49
3.4我国大健康产业需求旺盛，未来市场可期50
3.5高端养生养老的大量需求51
3.6消费者对生态、天然的日益重视51
3.7度假式养老在国内的推广52
3.8总理力促医养融合，医养结合站上万亿风口52
3.9市场小结55
4项目区位及建设条件分析56
4.1项目建设选址56
4.2建设区位条件优势56
4.2.1区位优越，交通便利56
4.2.2自然资源优势57
4.2.3自然及人文旅游资源聚集57
4.2.4滕州是一座生态宜居的魅力之城59
4.2.5政策扶持，迎来发展机遇59
4.3小结59
5项目规划方案61
5.1规划理念61
5.2项目定位62
5.3产业规划63
5.3.1项目建设原则63
5.3.2滕州国际康养小镇63
5.4项目规划方案65
5.4.1总图规划65
5.4.2项目核心特色68
5.5康养小镇各功能分区规划72
5.5.1居住区72
5.5.2养老康乐中心74
5.5.3医疗服务中心76
5.5.4星级旅游温泉度假酒店83
5.5.5老年大学84
5.5.6幼儿园85
5.5.7生态农庄86
5.5.8商业配套——物业、超市、购物街等88
5.5.9中央人工湖88
5.6服务项目89
5.7养老机构管理制度91
6工程技术方案94
6.1设计指导思想及原则94
6.1.1指导思想94
6.1.2原则94
6.2 规划设计方案95
6.2.1规划原则95
6.2.2整体布局95
6.2.3住宅设计96
6.2.4内部规划设计97
6.3工程方案100
6.3.1设计思路100
6.3.2设计依据101
6.3.3建筑物设计规模分析101
6.3.4辅助设施设备107
6.4 结构设计108
6.4.1设计依据108
6.4.2结构选型108
6.5 绿地工程108
6.6 公辅工程109
6.6.1电气设计109
6.6.2供水109
6.6.3空调、采暖季通风110
6.6.4医疗救护呼叫系统111
6.6.5智能保障系统111
7 环境保护113
7.1 设计依据及原则113
7.2 生态环境影响分析114
7.2.1施工期环境影响分析114
7.2.2营运期环境影响分析116
7.3 生态环境保护措施116
7.3.1施工期环境防护措施116
7.3.2运行期环境防护措施118
8 安全卫生、消防及节能119
8.1 安全卫生、消防119
8.2 节能120
9 组织机构及实施进度规划123
9.1 项目组织机构123
9.2 劳动定员124
9.3 团队建设125
9.4 项目实施计划126
9.4.1项目建设工期126
9.4.2项目建设管理126
9.5 项目招标组织127
9.5.1招标目的127
9.5.2招标原则及招投标方案127
10 项目投资概算131
10.1 估算范围及依据131
10.2 总投资估算131
10.2.1投资估算131
10.2.2资金使用计划132
10.3资金筹措133
11.项目效益预测134
11.1预测依据134
11.2销售收入和销售税金及附加134
11.3总成本费用137
11.4财务评价137
11.5不确定性分析138
11.6财务评价结论139
12.结论和建议140
12.1研究结论140
12.2建议140
1.3.2建议140
13财务附表142
附表一：流动资金估算表142
附表二：投资使用计划和资金筹措表143
附表三：总成本费用估算表144
附表四：固定资产折旧及摊销费用计算表145
附表五：损益和利润分配表146
附表六：财务现金流量表147
附表七：资金来源及运用表148
附表八：资产负债表149
14投资概算附表151
